Ce n’est un secret pour personne, l’achat d’un bien immobilier est plus abordable dans les métropoles de province qu’à Paris, avec des prix de vente médians au m2 pour un appartement de 2470€ versus 9120€ (1) dans la capitale. Ce qui logiquement, se traduit par des loyers bien plus élevés à Paris qu’ailleurs, malgré le récent encadrement de la Loi ALUR.  Cependant, le marché locatif des métropoles n’est pas aussi facile à aborder qu’il n’y paraît. Il est soumis à certaines problématiques qu’il est nécessaire de passer au peigne fin, afin d’avoir une meilleure vision de sa dynamique globale actuelle et à venir.

À noter que la France compte actuellement 16 métropoles en province. Elles se distinguent toutes par l’importance de leur superficie, de leur démographie et de leur dynamisme économique. Ce qui leur confère un rôle stratégique dans leur région. Il s’agit de Lyon, Marseille / Aix-en-Provence, Bordeaux, Grenoble, Lille, Nantes, Nice, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse, Tours, Nancy, Brest, Montpellier et Orléans depuis janvier 2017.

Si vous souhaitez vous lancer à votre tour dans un projet d’investissement immobilier pour proposer votre bien à la location, comment y voir clair parmi toutes ces options ? S’il suffisait de regarder les prix de vente médians au m2 des appartements, le choix se porterait sur Brest (1210€), Nancy (1760€) et Orléans (1860€) (1). Mais pour mener une réflexion plus aboutie sur le sujet, il convient de mettre en perspective l’attractivité de chaque métropole, le marché de l’emploi régional, la rentabilité de l’investissement locatif, la perspective de la plus-value financière à la revente et l’observation des différents quartiers. De ce match des métropoles, qui en sortira favorite pour un investissement en locatif ?

1. Les métropoles les plus attractives pour leur qualité de vie

Dans son palmarès 2017 des villes de France les plus attractives – notamment pour les 200 000 franciliens s’installant chaque année en province, L’Express opère une distinction entre là où il fait bon vivre et là où il fait bon travailler (2).

Pour la première catégorie, la définition de la qualité de vie s’appuie sur les critères suivants :

  • Une situation géographique avantageuse pour le taux d’ensoleillement et la proximité de la mer.
  • Un accès facilité à la culture et à un enseignement secondaire et supérieur réputé.
  • Une offre satisfaisante de transports en commun et de santé.
  • Une sécurité suffisamment développée pour maintenir un faible taux de délinquance.
  • Un environnement sain de par sa qualité de l’air et l’éloignement des zones industrielles à risques.
  • Des logements à bons prix.

Les 3 premières métropoles de ce classement sont Rennes (7ème place), Brest (10ème place) et Tours (13ème place), ce qui dénote un intérêt pour le grand ouest.

Tandis que les plus grandes métropoles de plus de 700 000 habitants sont bien loin derrière : Bordeaux (22ème), Toulouse (30ème), Marseille / Aix-en-Provence (38ème), Lille (59ème) et Lyon (62ème) sur les 98 agglomérations étudiées.

2. Les métropoles les plus prometteuses pour l’emploi

Qu’est-ce qu’une ville idéale pour y faire carrière ? Toujours dans la même étude, L’Express s’est penché plusieurs facteurs déterminants :

  • La présence d’une gare TGV et/ou d’un aéroport.
  • Une certaine vitalité dans la création d’entreprises et d’emplois.
  • Des activités économiques liées au tourisme.
  • Un nombre important de cadres et de chercheurs, signe d’un bon développement.
  • Un faible taux de pauvreté et a contrario, un bon taux d’insertion des jeunes sur le marché du travail.

Sans grande surprise, le haut du classement est monopolisé par les métropoles. En trio de tête : Nantes, Lyon et Rennes. Pour les plus grandes métropoles, on retrouve ensuite Bordeaux (4ème), Toulouse (5ème), Lille (7ème) et enfin Marseille / Aix-en-Provence (15ème).

Rennes, Bordeaux et Toulouse semblent être les métropoles idéales sur le plan de la qualité de vie et de l’emploi, mais d’autres critères restent à prendre en compte.

3. La rentabilité de l’investissement locatif

En 2015, paraissait une enquête sur la rentabilité de l’investissement locatif, co-signée par le Journal Du Net et le réseau Meilleurs Agents (3). En effet, en plus de veiller à choisir une ville suffisamment attractive pour trouver facilement des locataires , il est nécessaire de comparer le prix d’achat du bien immobilier avec les revenus locatifs attendus sur 12 mois.

Ce calcul du taux de rentabilité locative brute avait alors révélé que Marseille, Lille et Montpellier étaient les 3 métropoles en tête, avec des taux respectifs de 6,1%, 5,75% et 5,51%. – dont deux situées dans le sud de la France. Celles de l’ouest en revanche sont plus à la traîne, notamment Nantes (5,07%) et Bordeaux (4,56%), accompagnées de Lyon (4,4%). Seule Rennes (5,37%) parvient à tirer son épingle du jeu encore une fois.

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4. La promesse d’une belle plus-value financière à la revente

Outre la rentabilité de l’investissement locatif, le réseau Meilleurs Agents s’est également intéressé en 2016 à l’évolution des prix du marché de l’immobilier de ces 15 dernières années (4), afin de mesurer la potentielle plus-value que les propriétaires ont pu en tirer, à condition d’être dans une démarche de valorisation de son patrimoine loué.

Les grands vainqueurs sont ici Bordeaux (+204%), Lyon (+164%), Lille (+156%) et Toulouse (+149%). Résultats plus modérés pour Nantes (127%), tandis que Marseille (+93%) et Rennes (+90%) ferment la marche.

Cependant, comme le souligne à juste titre L’Express « dans l’immobilier, les performances du passé ne présagent pas des performances futures ». C’est pourquoi, le second volet de l’étude, consacré aux potentielles plus-values de la prochaine décennie, intègre 3 facteurs complémentaires : la démographie (évolution de la population et âge moyen dans la ville), la croissance économique (création nette d’emplois et taux de chômage) et l’amélioration du cadre de vie (grands projets urbains, rénovation, arrivée de nouveaux moyens de transport…) Dans cette configuration, Lyon, Nantes et Rennes semblent plus prometteuses :  leurs prix devraient augmenter de 30 à 50% de plus que ceux de la moyenne des autres grandes villes.

5. La nuance des quartiers

Malgré des indicateurs au vert pour les métropoles du Grand Ouest (Rennes, Nantes, Bordeaux, Tours et Brest), l’évaluation du marché locatif en province ne saurait se passer d’une observation à la loupe de leurs différents quartiers. De la même manière que le choix de l’arrondissement à Paris, cette donnée peut tout remettre en question. Certains quartiers de Marseille, Toulouse ou Lyon présentent en effet un potentiel supérieur que les métropoles précédemment citées selon L’Express (5).

En effet, tous les quartiers d’une même ville ne sont pas sur un pied d’égalité en termes de demande locative : il est donc important de garder un œil sur les politiques locales de construction pour trouver l’emplacement idéal , en sachant qu’une pénurie de logement favorise la hausse des prix. De même que les grands projets urbains à venir sont à surveiller, puisqu’ils sont capables de faire exploser les prix d’un marché.

C’est pourquoi, il est essentiel de s’entourer d’une équipe de professionnels de l’immobilier, ayant une connaissance éclairée du marché locatif et des pièges à éviter, pour vous aider à faire la meilleure transaction possible.  Pour en savoir plus sur les méthodes de travail de Contrevent, vous pouvez consulter notre page dédiée à l’investissement locatif.

N’hésitez pas à nous contacter par e-mail sur contrevent@contrevent immobilier.com ou par téléphone au 01 42 50 67 61. Vous pouvez également nous faire part de vos interrogations dans l’espace dédié aux commentaires.

Sources :

(1) Les prix de l’immobilier dans près de 900 villes | L’Express Votre Argent
(2)  Le palmarès 2017 des villes de France où il fait bon vivre et travailler | L’Express Emploi
(3) Investissement locatif : les quartiers les plus rentables, ville par ville | Journal du Net
(4) Pariez sur ces villes de France où les prix de l’immobilier devraient augmenter de 30 à 50%  | L’Express Votre Argent
(5)  Voici les villes où l’investissement locatif rapporte le plus !

 

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