Transformer un bureau en logement s’appelle juridiquement un “changement de destination”. Cette pratique implique des modifications, tant au niveau financier qu’administratif. Cependant, elle comporte de nombreux avantages qui pourraient vous intéresser en tant que propriétaire. Point sur une initiative qui pourrait devenir la tendance immobilière 2019.

Pourquoi convertir un bureau en logement

Le prix d’achat d’un local commercial est attractif. En se basant sur les prix de vente au m2 estimés par Meilleurs Agents (1) et Bureaux Locaux (2), nous avons pu établir un comparatif des prix dans quelques grandes villes françaises :

Villes Prix au m2 des appartements Prix au m2 des bureaux
Paris 9 254€ 8 521€
Bordeaux 4 337€ 3 292€
Lyon 3 981€ 3 464€
Lille 2 652€ 2 449€

Cet écart de prix permet de compenser les coûts de travaux élevés dus à la réhabilitation d’un bureau en logement.

Vous disposez également d’une très grande liberté dans l’aménagement de votre habitation. Un local commercial est une surface brute, sans cuisine, salle de bain ou chambres. De plus, les volumes sont souvent intéressants : hauteurs sous plafond élevées, baies vitrées, espaces de rangement importants, grands espaces dégagés, etc.

Dans le cas où vous réhabilitez un immeuble, vous pourrez aussi renforcer son attractivité en construisant des espaces communs originaux : un hall d’entrée, une conciergerie, une salle de sport, une terrasse sur le toit… De telles prestations donneront une véritable valeur ajoutée à votre bien.

Dit comme ça, cette solution semble idéale. Mais avant de se lancer, il est primordial de penser à toutes les autorisations à obtenir.

Les démarches administratives

De nombreuses formalités doivent être prises en compte pour assurer le bon déroulement de votre projet. Le site du Service Public est très clair sur les démarches à effectuer pour transformer un bureau en logement. (3)

Vérifiez le règlement de copropriété de votre local. Certaines chartes n’autorisent pas les changements de destination. Vous devrez aussi obtenir l’accord à l’unanimité de l’Assemblée Générale de la copropriété si vos travaux prévoient une modification des parties communes.

Renseignez-vous ensuite sur le Plan Local d’Urbanisme de votre ville, qui pourrait interdire toute transformation de locaux commerciaux.

Une fois fait, il faudra faire une déclaration préalable de travaux ou demander une autorisation de permis de construire. La déclaration suffit dans le cas où :

  • les travaux n’induisent pas une modification de la façade ou de la structure porteuse
  • vous ajoutez moins de 5m2 de surface de plancher
  • le bâtiment n’est pas listé parmi les monuments historiques de la ville

Dans le cas contraire, vous aurez besoin du permis de construire.

Prêtez ensuite une attention particulière aux normes en vigueur. Assurez-vous que le logement est raccordé à tous les réseaux ou entreprenez les travaux nécessaires à cette mise aux normes : eau potable, téléphone, électricité, traitement et évacuation des eaux usées. Si le logement est voué à la location, veillez à ce qu’il respecte les 9m2 de surface habitable minimum, la hauteur sous plafond d’au moins 2,20m ou un volume habitable de 20m3.

Enfin, vous devrez remplir une déclaration fiscale dans les 3 mois suivants le changement de destination. Votre régime d’imposition sera modifié. La Contribution Économique et Territoriale – associée à l’activité professionnelle exercée dans le local – sera remplacée par la taxe d’habitation et calculée en fonction de la valeur cadastrale. La taxe foncière sera aussi modifiée car le logement subira des changements de caractéristiques : habitation et non plus local commercial, surface agrandie, ajout d’équipements sanitaires.

Ces nombreuses démarches ont tendance à décourager les propriétaires. Le gouvernement veut alors les inciter à investir dans la transformation de bureau en logement grâce à de nouvelles mesures.

Les projets de l’État pour encourager cette transformation

La loi sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, ou projet ELAN, a été adoptée par l’Assemblée Nationale le 12 juin 2018. Comme statufié par le gouvernement, cette loi “vise à libérer la construction en levant les verrous et [à] protéger les plus fragiles”. Vous pouvez retrouver les mesures principales de cette loi sur le site du gouvernement (4).

Elle prévoit plusieurs dispositifs à l’attention des propriétaires pour encourager la réhabilitation de bureau en logement tels que :

  • un taux bonus de constructibilité : ils bénéficient de 30% de surface constructible en plus pour agrandir la surface habitable
  • la fin de la “mixité sociale” : ils n’ont plus l’obligation de réserver une part de leur immeuble pour y faire des logements sociaux –seules les zones “carencées” manquant de logements sociaux ne sont pas concernées.

Ces mesures s’accompagnent d’un assouplissement sur les modalités d’affectation des biens immobiliers. Il est désormais possible de changer la destination d’un bien pour une durée maximale de 15 ans sans démarche particulière. Pensez simplement à le stipuler dans le contrat de location pour que la réaffectation du bien soit un motif légitime de résiliation de bail.

Depuis 2015, les propriétaires peuvent également bénéficier de 5 ans d’exonération de taxe foncière selon la décision du Conseil de Paris du 16 février 2017 suivant l’article 93 de la loi de finances 2016. Cette exonération est valable dès la fin des travaux de réhabilitation et après demande du propriétaire.

La réhabilitation de bureaux en logements promet de connaître une évolution dans les prochaines années grâce aux nouveaux procédés mis en place par le gouvernement. Si vous envisagez de réhabiliter un local commercial en habitation, vous pouvez contacter notre équipe d’experts. Contrevent vous accompagnera tout au long de votre projet, de sa définition aux démarches administratives qui incombent. Laissez-nous un commentaire à la suite de cet article ou contactez-nous par e-mail à contrevent@contreventimmobilier.com ou par téléphone au 01 42 50 67 61. Notre équipe de spécialistes sera ravie de vous aider.

Sources :

(1) Prix immobilier partout en France | Meilleurs Agents (2) Prix affichés des bureaux en France | Bureaux Locaux (3) Comment transformer un local professionnel en logement ? | Service Public (4) Le projet de loi Elan est adopté à l’Assemblée nationale | Gouvernement

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